ACTUALITÉS

RESILIATION DE L'ASSURANCE EMPRUNTEUR (ADI)

Le 23 mars 2015, la Cour d’appel de Bordeaux avait autorisé un emprunteur à résilier son assurance à échéance annuelle affirmant que la résiliation de l’assurance emprunteur devait être soumise au Code des assurances plutôt qu’au Code de la consommation, étant rappelé que l’article L.113-12 du Code des assurances prévoit que « l’assuré a le droit de résilier le contrat à l’expiration d’un délai d’un an, en envoyant une lettre recommandée à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance. »

Compte tenu  des enjeux, l’assureur et la banque s’étaient sans surprise pourvus en  cassation.

Par son arrêt  du 09 mars dernier, la haute juridiction a cassé la décision de la Cour d’appel de Bordeaux et statué en faveur des banques.

La Cour de Cassation a ainsi rappelé un principe de Droit général, à savoir : « les lois spéciales dérogent aux lois générales » et retenu que les dispositions du Code de la consommation (spéciales, puisque consacrées à l’assurance emprunteur) doivent l’emporter sur celles (générales) du code des assurances. Or, les dispositions du Code de la consommation applicables au cas d’espèce ne prévoyaient pas de résiliation.

Le droit de résiliation annuelle de droit commun en matière d’assurance doit donc être écarté en présence d’assurance emprunteur contracté par un particulier.

En l’état actuel, la possibilité de résilier un contrat d’assurance emprunteur n’est donc offerte qu’aux crédits immobiliers émis depuis le 26 juillet 2014 et uniquement dans les 12 mois à compter de la signature de l’offre de prêt.

Il convient de rappeler également que depuis 2010, la loi Lagarde donne le libre choix du contrat d’assurance à l’emprunteur avant la signature du contrat de prêt.


DECLARATION 2016 DES REVENUS 2015

DATES LIMITES DES DECLARATIONS :

Nous vous rappelons les dates limites de dépôt des déclarations 2016 sur les revenus 2015 qui ont été fixées par le ministère des Finances

Déclaration papier :

La date limite de l’envoi de la déclaration papier est le mercredi 18 mai 2016 à minuit.

Si vous avez dépassé ce délai, vous pourrez alors utiliser le service en ligne pour bénéficier d’un délai supplémentaire.

Déclaration en ligne :

La date limite de déclaration d’impôts en ligne varie selon les départements :

• Départements 01 à 19 :            mardi 24 mai 2016 à minuit

• Départements 20 à 49 :            mardi 31 mai 2016 à minuit ;

• Départements 50 à 976 :          mardi 7 juin 2016 à minuit.

 

Pour les résidents étrangers, les dates limites sont :

  • Déclaration papier          mercredi 18 mai 2016 minuit
  • Déclaration en ligne       mardi 7 juin 2016 minuit

La loi de Finances rend, dès cette année,  la télé-déclaration obligatoire pour certains contribuables.

 

LA TELE-DECLARATION

QUI ?

Les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse 40 000 €  doivent déclarer leurs revenus 2015, en ligne.

Les personnes qui ne disposent pas d’un accès à Internet dans leur résidence principale ou qui ne savent pas s’en servir, peuvent toujours utiliser la déclaration papier.

Cette année, il n’y a qu’à signer sa déclaration de revenus papier pour signaler au fisc ne  pas être en mesure de déclarer ses revenus de façon dématérialisée.

Pour ceux qui ont internet, au bout de 2 manquements consécutifs à cette obligation, ils se verront appliquer une amende forfaitaire de 15 €.

L’obligation de télé-déclarer ses revenus s’étendra aux contribuables dont  le revenu fiscal de référence excèdera :  

  • En 2017 :             28 000 €
  • En 2018 :             15 000 €

La déclaration en ligne offre l’avantage de disposer immédiatement de son avis d’imposition.


 


LA REVISION DES LOYERS

Le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année sur l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. Retour sur quelques règles à retenir à propos de la révision du loyer.

La révision du loyer est annuelle :

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. Dès lors qu’une clause de réindexation est stipulée dans le bail, le loyer peut être révisé chaque année à une date préalablement précisée dans le contrat, ou à défaut, à sa date anniversaire.

Afin de permettre une indexation des loyers l’INSEE publie chaque trimestre l’Indice de Référence des Loyers, dit IRL. Cet indice sert de base légale de calcul à la révision annuelle des loyers.

Respect du délai :

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date à partir de laquelle le loyer devient révisable, pour effectuer la révision auprès du locataire. Toute révision non effectuée durant ce délai est perdue.

Par ailleurs, la révision ne prend effet qu’à la date de sa notification au locataire par le bailleur. Le bailleur souhaitant procéder à la révision de son loyer doit en informer son locataire par courrier recommandé avec avis de réception en lui rappelant les conditions de la révision.

Si l’indice de référence n’est pas mentionné aux termes du bail, il convient de prendre en compte le dernier indice publié par l’INSEE à la date de la signature du bail.


LOYERS IMPAYES

Objet : Loyers impayés

Les litiges entre propriétaires et locataires portent parfois sur le non-paiement des loyers. Le bailleur doit réagir au plus vite, dès les premiers impayés,  pour éviter les situations de surendettement.

L’expulsion est la solution extrême.


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LIVRAISON/GARANTIES

LES GARANTIES

Rappel :

RECEPTION DES TRAVAUX : Dans les ventes en VEFA, c’est le vendeur (le promoteur) qui a la qualité de maître d’ouvrage. La réception se fait entre le promoteur et les entrepreneurs avant la livraison

LIVRAISON : c’est la remise des clefs entre le promoteur et l’acheteur

Garantie de parfait achèvement : DUREE 1 AN

Pendant un an à compter de la date DE RECEPTION des travaux, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement.

Elle couvre les défauts de conformité et désordres signalés par le maître de l'ouvrage (l'acquéreur, ou, plus généralement, celui pour compte de qui sont réalisés les travaux) : 

  • soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception;
  • soit par voie de notification écrite (mise en demeure par lettre recommandée) pour ceux révélés postérieurement à la réception (ainsi durant la période d’un an, le maître d'ouvrage peut signaler au constructeur ou à l’entrepreneur les défauts de conformité non révélés à la réception mais qui sont apparus postérieurement et en obtenir la réparation).

La garantie de parfait achèvement est, en droit français, une garantie légale (Article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code civil) à laquelle le constructeur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception  de l'ouvrage. Étant d’ordre public, toute clause du contrat de construction qui l’exclurait ou la limiterait est nulle.

Garantie d’isolation phonique : DUREE 1 AN

Cette garantie relève de la garantie de parfaitement achèvement, laquelle est due par l’entrepreneur, pendant un délai d’un an à compter de la LIVRAISON. Un logement mal isolé phoniquement peut être considéré comme impropre à sa destination et à ce titre peut relever de la garantie de parfait achèvement.

Garantie  biennale de bon fonctionnement : DUREE 2 ANS

La garantie de bon fonctionnement impose au constructeur de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des 2 années qui suivent LA RECEPTION des travaux.

 

Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers, le carrelage, une climatisation, un chauffe-eau, un plafond suspendu, des gouttières…)

 

LES ASSURANCES

  • Dommage ouvrage
  • Décennale

 

Assurance Dommage Ouvrage : DUREE 9 ANS

L'assurance dommages-ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la RECEPTION des travaux. Elle ne joue donc qu'à partir de la 2ème année et expire en même temps que la garantie décennale.

 

L’assurance dommages ouvrage (DO) est souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier, c’est une assurance obligatoire pour toute construction neuve.

Cette assurance instituée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, a pour objectif de garantir et d’assurer le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier. Elle a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice, afin de garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction par la mise en œuvre d’une procédure amiable encadrée par des délais stricts. Elle n’assure pas la responsabilité d’un constructeur, mais assure le bien construit. Par conséquent, elle se transmet aux propriétaires successifs pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage.

Assurance Décennale : DUREE : 10 ANS

Tous les participants à la construction : entrepreneurs, architectes, constructeurs, doivent obligatoirement contracter une assurance couvrant la garantie décennale. Cette assurance est donc souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle engage la responsabilité du professionnel pendant 10 ans à compter de la LIVRAISON de la construction, à l’égard du futur propriétaire, mais aussi à l’égard des acquéreurs successifs en cas de revente.

En application de l’article 1792 du Code Civil, la garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages qui compromettent :

  • la solidité et ses éléments d'équipements indissociables touchant à la structure même de la construction (par exemple, glissement de terrain, mauvaise tenue de la charpente)
  • ou qui rendent le logement impropre à sa destination (par exemple, défaut d'étanchéité à l'air, fissurations importantes).

Les réparations sont prises en charge par l’assurance dommages-ouvrage.

Peuvent relever de la garantie décennale :

  • défaut de conformité d’un immeuble aux règlements de sécurité incendie
  • défaut d’isolation thermique
  • défaut d’isolation acoustique
  • infiltrations d’eau dues à un défaut d’étanchéité
  • désordres dus à la corrosion des tuyaux affectant l’ensemble des canalisations
  • décollement d’un carrelage constituant un risque pour l’habitant
  • vices d’installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante
  • nuisances sonores d’un système de ventilation
  • etc…

Les désordres purement esthétiques ne relèvent pas de la garantie décennale.

Peut aussi relever de la garantie décennale :

  • la perte locative

Lorsqu’un sinistre relevant de la garantie décennale est constaté par un gestionnaire, ce dernier doit en faire la déclaration à l’assurance compétente.

Dès réception par l’assurance cette dernière doit mandater un expert sur place afin qu’il constate par lui-même les désordres. L’expert dispose d’un délai légal de 90 jours afin d’établir son rapport à l’assurance. Toutefois,  l’expert peut demander un  délai supplémentaire qui ne peut être supérieur à 135 jours.

Les lieux doivent rester disponibles à l’expert. Si le désordre ne peut pas être constaté, un refus de garantie pourra être prononcé par l’assurance. Dans cette hypothèse toute l’instruction du dossier devra être reprise.

L’expert doit se prononcer :

  • – sur les causes du sinistre ;
    – les réparations à envisager ;
    – la perte locative (uniquement sur la demande de votre gestionnaire).

C’est au gestionnaire de suivre ce dossier.

LA LIVRAISON  - REMISE DES CLEFS – PAIEMENT DU SOLDE DU PRIX DE VENTE

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur remet les clés aux investisseurs. La livraison ne doit pas être confondue avec la RECEPTION DES TRAVAUX qui intervient en amont.

La livraison implique l'achèvement préalable du logement. L'achèvement suppose que les différents ouvrages ainsi

que les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation du logement soient exécutés. La notion d’achèvement

indique que le bien est conforme en tous points à ce qui a été convenu dans le contrat.

 

Une visite approfondie des lieux est effectuée.

Sont présents à la remise des clefs :

  • Le propriétaire ou son représentant (le gestionnaire de biens en possession du mandat de gestion signé)
  • Le vendeur (le promoteur)

Vous devez consigner par écrit les différents défauts, vices de construction et malfaçons, ou les travaux de finition restant à réaliser, sur un procès-verbal de livraison dont une copie vous sera adressée dans les jours suivant la livraison.

Un délai d’un mois supplémentaire est permis pour déclarer les défauts de conformité apparents non mentionnés dans le procès-verbal de livraison. Cette déclaration doit être adressée au Promoteur par courrier recommandé.

Il a un délai d’un an pour réparer les désordres.

En cas de défaut de conformité, vous-même ou votre représentant pouvez refuser de prendre livraison et vous abstenir de payer le solde du prix de vente ou de le consigner (la consignation doit en principe se faire à la Caisse des dépôts et consignations). Le vendeur (promoteur) sera alors tenu de rendre le logement conforme à ce qui a été promis et convenu dans le contrat dans un délai fixé en fonction des travaux restant à réaliser. Ensuite, une nouvelle date de livraison sera fixée.


VEFA/VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT

CONTRAT DE RESERVATION OU CONTRAT PRELIMINAIRE

Préalablement au contrat de vente définitif,  il est signé un contrat de réservation, sous "signature privée", c'est-à-dire sous simple signature du vendeur (le promoteur) et de l'acquéreur. Le contrat de réservation appelé aussi " contrat préliminaire ", engage le promoteur, à réserver un logement. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Le vendeur doit observer un certain nombre de règles impératives imposées par le législateur, en vue de protéger l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Attention, le contrat préliminaire est spécifique aux ventes d’immeubles à construire, tout autre forme d’avant-contrat est interdite (promesse, compromis, etc…)

Le vendeur doit  envoyer le contrat de réservation signé, par lettre recommandée ou  le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Depuis le 8 août 2015, le délai de rétractation est de 10 jours (SRU), Suite à la publication au Journal Officiel du 7 août 2015 de la loi 2015-990 du 6 août 2015 « LOI MACRON, ce qui signifie qu’à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée  notifiant le contrat de réservation ou de sa remise, vous avez un délai de dix jours pour revenir, le cas échéant, sur votre engagement.

Si vous renoncez à acheter le logement, informez-en le vendeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le dépôt de garantie doit alors vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité

ACTE DE VENTE

Un mois avant la signature de l’acte définitif, qui doit nécessairement être un acte authentique passé devant notaire, le vendeur doit notifier au futur acquéreur un projet d’acte.

PAIEMENT ET AVANCEMENT DES TRAVAUX

L'échelonnement des paiements d'après l'avancement des travaux varie en fonction de la garantie d'achèvement dont dispose le vendeur.

Si le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux, les versements ne doivent pas dépasser :

  • 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d'eau,
  • 95 % à l'achèvement des travaux ;
  • le solde, soit 5 % est versé à la livraison ou à la levée des réserves le cas échéant.

Avec la demande de déblocage des fonds, le promoteur doit attester de l’avancée des travaux.

LA RECEPTION

Une fois le logement achevé vient la réception.

Au terme de la loi, il s’agit de l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. La réception est le point de départ des garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale). Le maître d’ouvrage relève les vices et désordres apparents dans un procès-verbal de réception.

La réception a un statut particulier dans les ventes en état futur d’achèvement puisque c’est le vendeur, et non l’acquéreur, qui a la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves soient levées. Par conséquent, la réception va se faire entre le vendeur et tous les entrepreneurs intervenus à la construction.

 

Du contrat de réservation à la réception des travaux

Selon l'article 1601-3 du Code Civil :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »


 


LES PLUS VALUES IMMOBILIERES

Source : Le revenu

Publié le 17/09/2015 à 06:19 - Mis à jour le 17/09/2015 à 06:19

 

Avant le 1er février 2012, tous les biens vendus après quinze ans étaient exonérés d’impôt et de contributions sociales sur la plus-value. La durée d’exonération est ensuite passée à trente ans. Avant de revenir à vingt-deux ans pour l’impôt. C’est toujours trente ans pour les contributions sociales. ;La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut aussi être exonérée sur demande, sous conditions : vous n’avez pas été propriétaire de votre logement principal, au cours des quatre années précédant la vente; vous utilisez le prix de cession pour acheter ou construire votre habitation principale, dans les vingt-quatre mois qui suivent de la vente.


 


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DROIT AU BAIL DESOLIDARISE

Auparavant la jurisprudence considérait qu'en vertu de la cotitularité du bail (article 1751 du Code civil) les époux restaient solidaires indéfiniment même si un seul occupait le logement loué.

Par une décision du 22 octobre 2015, la Cour de Cassation énonce que le jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux fait que la cotitularité et donc la solidarité cessent dès que le jugement de divorce est publié sur les registres de l'état civil puisque à cette date le divorce est opposable aux tiers (article 262 du code civil)


 


LA LOI PINEL 2014

La loi Pinel remplace la loi Duflot, dans le cadre du plan de relance du logement dont l’objectif est d’atteindre les 500 000 nouveaux logements par an.

La loi est applicable en France à partir du 1er septembre 2014 au 31/12/2016 et intervient en majorité auprès des investisseurs. Cette loi est dite au titre de la réduction d'impôts.  

La loi Pinel est calculée en fonction de la durée de la location permettant ainsi un assouplissement de la durée de détention.

  • Taux de défiscalisation en loi Pinel :

Défiscalisation Pinel sur 6 ans : 12%
Défiscalisation Pinel sur 9 ans : 18%
Défiscalisation Pinel sur 12 ans : 21%

  • Possibilité de louer le bien immobilier aux ascendants et descendants sous conditions
  • Toutes réservations effectuées après le 01/09/2014 pourra bénéficier du nouveau dispositif
  • Abattement de 100 000 € sur les donations en vue de l´acquisition d'un logement neuf
  • Bénéficier de la dernière norme RT 2012

LA LOI HAMON SUR L'ASSURANCE DE PRET APPLICABLE DES LE 26 JUILLET 2014

 A partir du 26 Juillet 2014, les emprunteurs pourront librement changer d’assurance de prêt pendant la première année qui suit la réalisation d’un crédit immobilier...


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